Zéro artificialisation nette et constructions illégales

Se pose alors la question de savoir si et de quelle manière les constructions illégales régularisées doivent être comptabilisées dans le cadre du zéro artificialisation nette (ZAN).

Interpellé par une question en date du 03 octobre 2024 (voir question de Hervé Maurey 

- Eure -UC), le Ministère auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargé du logement a apporté le 26 juin 2025 des éléments de réponse.

Tout d’abord, un principe cardinal est rappelé. En effet, «  La Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets a fixé plusieurs objectifs : un objectif, à terme, d'absence de toute artificialisation nette des sols en 2050 et un objectif intermédiaire, de réduction de moitié du rythme de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) sur la première décennie d'application de la loi (2021-2031) par rapport à la décennie précédente (2011-2021).

Ces objectifs sont traduits par une déclinaison territoriale dans les documents de planification et d'urbanisme, de l'échelle de la région à celle de la commune, dans un rapport de compatibilité entre chaque échelle de planification.

Les collectivités doivent ainsi, dans le cadre de la mise en conformité du document de planification ou d'urbanisme, réaliser un bilan de la consommation effective d'ENAF entre 2011 et 2021, et sur la décennie précédant l'arrêt du projet de plan local d'urbanisme ou de schéma de cohérence territoriale.

A partir de 2031, il sera à compléter par un bilan d'artificialisation nette sur la décennie 2021-2031, les surfaces artificialisées étant définies à l'article R. 101-1 du code de l'urbanisme. »

« Le phénomène de construction illégale, régularisée ou non, peut générer la création ou l'extension d'espaces urbanisés, identifiés par un faisceau d'indices comme une densité élevée de constructions nombreuses, implantées de manière continue et formant un ensemble identifié.

A ce titre, une construction illégale peut être considérée comme de la consommation d'ENAF.

Tant que la construction n'est pas régularisée, les instruments de mesure de la consommation d'ENAF qui s'appuient sur des sources fiscales et non des vues aériennes, ne la détecteront pas nécessairement.

En particulier, les données de consommation d'ENAF issues des fichiers fonciers ne détectent pas ce phénomène.

Pour une appréciation sincère et au plus juste de la réalité de l'urbanisation sur leur territoire, les collectivités peuvent donc retraiter les fichiers fonciers pour faire apparaître la consommation issue de ce phénomène, en particulier si l'autorité planificatrice ne prévoit pas un retour à l'état naturel ou agricole de ces secteurs. »

« La régularisation de la construction peut aussi générer des biais dans les outils de mesure d'origine fiscale, et un retraitement par la collectivité pour que ce phénomène soit rattaché à la bonne période de temps (c'est-à-dire lors de l'urbanisation effective, et pas lors de la régularisation de la construction) peut également être pertinent.

En ce qui concerne l'artificialisation, telle que définie au R. 101-1 du code de l'urbanisme, elle concerne toutes les surfaces bâties, y compris illégales, dès 50 m2 d'emprise au sol.

Les instruments de mesure de l'artificialisation, basés sur des prises de vue aériennes plutôt que sur le régime fiscal des constructions, détecteront donc les constructions indépendamment de leur régularisation dès lors que ces dernières font plus de 50 m2 d'emprise au sol.

Dans ce contexte, la DHUP développe un produit numérique qui devra permettre à terme aux collectivités, sur la base d'une détection automatique des constructions ou occupations illégales sur des prises de vue aériennes, de connaître l'ampleur du problème sur l'ensemble d'un territoire, de cibler et prioriser leurs actions. »