Lotissement : Comment savoir quel régime est applicable ?

ven 03/02/2023 - 11:02

Il est plutôt commun de recevoir des demandes de division en urbanisme, que ce soit un aménageur qui souhaite acquérir un terrain pour y créer un lotissement comportant parfois des dizaines de lots, ou que ce soit un pétitionnaire disposant d’un grand terrain, ne souhaitant plus l’entretenir et préférant le diviser pour permettre à un futur acheteur d’y construire.

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Chacun de ces deux cas correspond à la définition du lotissement énoncée à l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».

Toute personne désirant créer un lotissement doit pour cela obtenir une autorisation d’urbanisme, soit une déclaration préalable de division, soit un permis d’aménager.

L’article R. 421-19 du Code de l’urbanisme soumet à permis d’aménager les lotissements « qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ».

Les autres lotissements sont soumis à simple déclaration préalable (article R. 421-23 du Code de l’urbanisme).

Cette distinction entre les projets soumis à déclaration préalable et ceux soumis à permis d’aménager peut sembler très claire. Mais dans la pratique, il est parfois difficile de s’y retrouver. Cette difficulté est notamment en lien avec la notion de voies, d’espaces ou d’équipements communs. Comment bien différencier les projets de division soumis à permis d’aménager et ceux soumis à déclaration préalable ?