La cristallisation des droits et sursis à statuer, mode d’emploi

Il existe tout d’abord le Permis d’aménager et la déclaration préalable de division qui sont repris à l’article L 442-14 du Code de l’Urbanisme :

« Lorsque le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date. 

Lorsque le lotissement a fait l'objet d'un permis d'aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d'aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l'achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat. ».

D’autre part il existe également le certificat d’urbanisme opérationnel pour lequel il est prévu à l’article L 410-1 du Code de l’Urbanisme : 

« Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. 

Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d'un service de l'Etat, les certificats d'urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu'un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis. Le certificat d'urbanisme précise alors expressément laquelle ou lesquelles des circonstances prévues aux deuxième à sixième alinéas de l'article L. 424-1 permettraient d'opposer le sursis à statuer. ».

Ainsi le certificat d’urbanisme permet de cristalliser les droits sur un période de 18 mois mais lorsque les conditions du sursis à statuer sont réunies à la date du certificat, il est possible de surseoir sur une demande d'autorisation déposée dans son délai de validité, et ce, quelles que soient les mentions du certificat. Il est à noter que cette jurisprudence est antérieure à la loi Elan (Conseil d’Etat 3 Avril 2014 n°362735). 

Pour la déclaration préalable de division cette cristallisation est donc de cinq ans, mais peut-on surseoir à statuer sur la future demande de permis de construire à l’instar du certificat d’urbanisme ?