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Droit de l’urbanisme et droit civil : l’exemple des vues directes et indirectes
jeu 15/04/2021 - 12:00
Une autorisation d’urbanisme relève, par définition, du droit public.
L’accord du permis de construire ou de la déclaration préalable tend uniquement à démontrer qu’un projet est conforme aux règles d’urbanisme en vigueur (Article L.421-6 du Code de l’Urbanisme : Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique).
En aucun cas, l’autorité signant une autorisation d’urbanisme n’a à prendre en compte d’autres corps de règles, notamment de droit privé.
En effet, le respect des règles de droit privé relève de la seule responsabilité du titulaire de l’autorisation d’urbanisme, responsabilité qu’il engage vis à vis de ses voisins.
Ce principe d’indépendance est rappelé à l’article A 424-8 du Code de l’Urbanisme, lequel dispose notamment que « […] Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme. »
La pratique est néanmoins plus complexe. En effet, de nombreux recours à l’encontre d’autorisations d’urbanisme sont formés sur la base d’éléments relevant du droit privée. L’exemple des servitudes de vue est particulièrement éloquent à ce sujet.
Une autorisation d’urbanisme, pour un projet de construction comportant des vues, voir même une simple déclaration préalable tendant à la pose de fenêtres de toit, est susceptible d’être contestée alors même que le projet respecte les règles édictées par les documents d’urbanisme en vigueur.
Question : Quels sont les critères de détermination prévus dans le Code Civil ?
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