Accord des colotis : quelles pièces exiger ?

jeu 19/12/2019 - 00:17

L’article L. 442-10 du Code de l’Urbanisme dispose que « Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable. (…) ».

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Cet article consacre la possibilité, pour l’aménageur ainsi que pour les colotis, de demander la modification d’un permis d’aménager en cours de validité pour des modifications mineures.

Cette demande peut être déposée à tout moment sous la condition qu’aucune DAACT (Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux) ne soit déposée.

Dans un premier temps, l’aménageur, à l’initiative de la modification, doit recueillir l’accord des colotis au nombre requis à l’article L. 442-10.

Par la suite un permis d’aménager modificatif sera déposé, reprenant ces accords.

Dans l’ensemble de cette procédure, il est intéressant de revenir sur les modalités de calcul du quota requis pour que la modification soit acceptée, et de faire état de l’aspect formel de l’accord des colotis dans le dossier de permis d’aménager modificatif.

Tout d’abord, quelles sont les modalités de calcul du numéraire minimum afin d’approuver la modification ?

Il convient de rappeler dans un premier temps que la problématique de l’accord des colotis ne se posera pas tant que l’aménageur restera propriétaire majoritaire du lotissement : une promesse de vente non régularisée et aucun lot vendu ne font pas obstacle à la délivrance d’un PA Modificatif (TA Lyon 07/02/1996 n° 9503943). Une promesse de vente ne permet donc pas à un « futur » coloti d’exprimer son accord afin qu’il soit comptabilisé.

De plus, « lorsqu’un lot est la propriété indivise de plusieurs personnes, l’accord n’est acquis au titre de ce lot que s’il est donné par tous les membres de l’indivision » (CE 12/02/1986 n° 51295).

Pour rappel, le calcul de la superficie du lotissement doit exclure « les voies, espaces verts, libres ou autres du lotissement » (Civ. 03/10/2001). Ainsi, le lotisseur non-propriétaire de lot mais uniquement de voies et d’espaces verts ne doit pas être pris en compte dans le calcul de la majorité.

Selon la jurisprudence administrative, chaque propriétaire ne compte que pour une seule voix même s’il détient plusieurs lots (CE 13/06/1975 n° 92275).

Attention, pour la jurisprudence civile, le nombre de propriétaires est décompté par lot !

Enfin, il est important de préciser que pour les lotissements comportant des copropriétés, ces dernières comptent pour une voix uniquement (CE 28/02/1996, n° 105846).

Se pose également la question de savoir si, dans le cadre de l’instruction, la commune doit vérifier la forme de l’accord des colotis ?