La loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement

Quelles sont les principales modifications apportées par cette loi concernant notamment l’instruction des autorisations, le contentieux d’urbanisme et la police de l’urbanisme ?

Relevons tout d’abord que cette loi vient poser un nouveau principe de cristallisation des règles d’urbanisme :

Ainsi, le nouvel article L.431-6 du code de l’urbanisme indique que « Si les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés, une demande de permis de construire modifiant un permis de construire initial en cours de validité ne peut pas, pendant une période de trois ans à compter de la date de délivrance du permis initial, être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial [...] »

L’article L.441-5 du même code indique que « Si les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés, une demande de permis d'aménager modifiant un permis d'aménager initial en cours de validité ne peut pas, pendant une période de trois ans à compter de la délivrance du permis initial, être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial [...] »

Ces articles prévoient donc la sécurisation de la délivrance de permis modificatifs par le biais d’une cristallisation des règles d’urbanisme applicables pendant une durée de 3 ans à compter de la délivrance du permis initial.

Notons cependant que « la demande peut être refusée ou assortie de prescriptions spéciales si les dispositions d'urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques. »

Par ailleurs, cette loi permet de proroger la durée de validité d’un permis délivré à titre précaire :

L’article L.433-2 du code de l’urbanisme prévoit ainsi pour les permis délivrés à titre précaire que « […] Lorsqu'un délai a été fixé, l'autorisation de la construction peut faire l'objet d'une prolongation. La demande de prolongation est instruite et, le cas échéant, accordée dans les mêmes conditions que le permis initial. La décision qui accorde la prolongation fixe un nouveau délai. »

Notons que le délai pour introduire un recours gracieux est modifié :

 Le nouvel article L.600-12-2 du code de l’urbanisme indique que « Le délai d'introduction d'un recours gracieux ou d'un recours hiérarchique à l'encontre d'une décision relative à une autorisation d'urbanisme est d'un mois. Le silence gardé pendant plus de deux mois sur ce recours par l'autorité compétente vaut décision de rejet.

Le délai de recours contentieux contre une décision mentionnée au premier alinéa n'est pas prorogé par l'exercice d'un recours gracieux ou d'un recours hiérarchique. »

De plus, cette loi vient renforcer la police de l’urbanisme en matière de constructions illégales :

L’article L 481-1 du code de l’urbanisme prévoit plusieurs choses :

• Une nouvelle amende administrative d’un montant maximal de 30 000 euros ainsi qu’une augmentation des plafonds pour les astreintes (1 000 euros par jour et 100 000 euros maximum au total)

• Une possibilité pour l’État de se substituer à la collectivité compétente pour exercer la police de l’urbanisme, en cas d’absence de réponse de celle-ci après qu’elle a été invitée à l’exercer. Dans ce cas, les sommes seront recouvrées au bénéfice de l’État

• Une extension de la possibilité de procéder à la démolition des constructions illégales, à l’initiative de la collectivité compétente, en dehors des zones urbaines

Une présomption d’urgence pour les référés formés contre un refus d’autorisation d’urbanisme est désormais prévue :

L’article L600-3 du code de l’urbanisme prévoit que « Un recours dirigé contre une décision de non-opposition à déclaration préalable ou contre un permis de construire, d'aménager ou de démolir ne peut être assorti d'une requête en référé suspension que jusqu'à l'expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort.

La condition d'urgence prévue à l'article L. 521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite. »

Relevons également l’introduction d’une cristallisation des moyens de substitution en cas de recours :

L’article L600-2 du code de l’urbanisme indique désormais que « […] Lorsque le juge administratif est saisi d'un recours en annulation à l'encontre d'une décision régie par le présent code et refusant l'occupation ou l'utilisation du sol ou d'une demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant cette décision, l'auteur de cette dernière ne peut plus invoquer de motifs de refus nouveaux après l'expiration d'un délai de deux mois à compter de l'enregistrement du recours ou de la demande. »

La loi acte également de nombreuses dérogations :

• Dérogation pour les projets de surélévation et / ou de transformation « limitée » : L111-35

Un permis de construire portant sur des travaux de surélévation ou de transformation limitée régulièrement édifiée ne peut être refusé au motif de la non-conformité de la construction initiale aux règles en matière d’implantation, d’emprise au sol et d’aspect extérieur des constructions.

Cela suppose que la construction existante soit elle-même régulière et conforme.

• Réductions en matière de stationnement :

1. Les obligations en matière de stationnement des véhicules motorisés peut-être réduite de 30 % au minimum en contrepartie de la mise à disposition de véhicules électrique, véhicules auto partage ou présence d’une aire de covoiturage : L 151-31

2. Délimitation de secteurs de réduction des obligations en matière de stationnement en réalisant des emplacements vélos = 6 vélos pour une aire de stationnement : L 151-30-1 et L152-6-1

3. Possibilité de recourir à une aire de stationnement « mutualisée » dans les conditions définies par l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation pour les opérations prévoyant la création d’au plus 10 logements : L151-33

4. Réduction pour les EHPADS ou les résidences universitaires.

• Dérogation en matière de logement : L. 152-6 et suivants du Code de l’Urbanisme :

Cet article s’applique désormais sur tout le territoire

• Dérogation en matière de hauteur, de surélévation, d’implantation, de gabarit, de stationnement …

• Dérogation en matière de changement de destination : L’autorité compétente peut autoriser un changement de destination d’un bâtiment ayant une autre destination que l’habitation à destination principale d’habitation en dérogeant aux règles du PLU quant aux destinations (également applicables aux extensions / surélévation).

• Dérogation au profit des logements étudiants : L 152-6-8 du Code de l’Urbanisme 

En zone U et AU, l’autorité compétente peut déroger aux règles du PLU ou du document en tenant lieu pour permettre la réalisation d’opération de logements destinés spécifiques à leur usage.

Ces éléments ne sont pas les seuls repris par la Loi, beaucoup d’évolutions y sont reprises sur lesquelles nous aurons l’occasion de revenir !