Caducité d’une autorisation d’urbanisme : une motivation obligatoire ?

Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

Les dispositions du présent article sont applicables à la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux. »

Si le Conseil d’Etat a posé de longue date le principe selon lequel la péremption intervenait par le seul effet du temps, sans que ne soit nécessaire l’intervention d’une décision de l’autorité compétente (CE, 17 mai 1995, n°140569), certains tempéraments pratiques sont peu à peu intervenus.

C’est par un avis en date du 01/07/2025 que le Conseil d’Etat est venu éclaircir les obligations incombant à l’autorité compétente en termes de constatation de la caducité d’une autorisation d’urbanisme (CE, 01 juillet 2025, n°502802).

Il était dans les faits d’espèce question d’une requête en annulation pour excès de pouvoir formulée à l’encontre du Maire de la Commune de Houches qui avait constaté la péremption d’un permis de construire.

Le tribunal administratif de Grenoble avait, comme l’article L113-1 du code de Justice administrative le lui permet, décidé de transmettre pour avis le dossier au Conseil d’Etat. Cette saisine tendant à répondre à deux questions essentielles ;

- la décision constatant la péremption d'un permis de construire doit-elle être motivée en application du 5° de l'article L. 211-2 du code des relations entre le public et l'administration ?

- en cas de réponse positive à cette question, est-elle alors soumise à une procédure contradictoire en application de l'article L. 121-1 du même code ?

Le conseil d’état est venu tout d’abord rappeler que le code des relations entre le public et l’administration prévoit notamment en son article L.211-2 : « Les personnes physiques ou morales ont le droit d'être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent.

À cet effet, doivent être motivées les décisions qui : / (...) / 5° Opposent une prescription, une forclusion ou une déchéance ; / (...) »

En l’occurrence, le juge vient poser le principe selon lequel la décision de constater la caducité d’une autorisation d’urbanisme « manifeste l’opposition de l’autorité administrative à la réalisation du projet du pétitionnaire, motif pris de ce qu’elle considère qu’il est déchu du droit à construire attaché à l’autorisation qui lui a été accordée».

A ce titre, elle constitue bien une décision individuelle opposant une déchéance d’un droit, devant être motivée.

Dans un second temps est repris l’article L.211-2 du même code indiquant :

"Aux termes de l'article L. 121-1 du même code : " Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l'article L. 211-2, ainsi que les décisions qui, bien que non mentionnées à cet article, sont prises en considération de la personne, sont soumises au respect d'une procédure contradictoire préalable. »

Ainsi, le juge en conclu donc logiquement que cette décision est bien soumise au respect du principe du contradictoire.

Cela signifie que les pétitionnaires doivent être avertis du projet de décision de constatation de la péremption et être mis à même de présenter des observations dans un délai raisonnable avant que n’intervienne cette décision.

L’office du juge administratif ne s’est pas arrêté à une réponse aux questions posées par le tribunal administratif puisqu’il est également venu préciser la portée du non-respect des conditions précitées.

A ce titre, il distingue les cas où :

• L’autorité compétente procède à une véritable appréciation des faits. Cela peut concerner par exemple une appréciation des éléments pouvant constituer ou non un commencement de travaux.
• L’autorité compétente vient seulement formaliser une péremption qui serait née de la simple expiration du délai de validité.

A cet effet, le moyen tiré d’une insuffisance de motivation ou du non respect de la procédure du contradictoire sera opérant en cas de recours dans le 1^er cas mais sera inopérant dans le 2^nd.