Lutte contre l’habitat indigne : vers une simplification des procédures administratives et judiciaires

Plus récemment, le tribunal correctionnel de Marseille a condamné, le 24 janvier un individu à cinq ans de prison, dont quatre ans ferme, et une amende de 75 000€, pour avoir loué une centaine de logements insalubres à des familles en difficulté.

Pour répondre à cette thématique d’actualité, un projet de loi relatif à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement a été examiné le 23 Janvier 2024 par les députés de l’Assemblée Nationale.

Le projet de loi poursuit deux buts principaux :

• Réagir plus fermement et rapidement aux situations d’habitat dégradé
• Favoriser les grandes opérations d’aménagement.

Il fait suite au plan "Initiatives copropriétés" lancé en 2018 qui a permis de requalifier 88 000 logements et au rapport pour renforcer la lutte contre l’habitat indigne des deux maires Mathieu Hanotin et Michèle Lutz, remis fin octobre 2023 au ministre délégué au logement.

Quels sont les tenants et les aboutissants de ce texte ?

Tout d’abord, ce projet de loi tend à redéfinir les critères permettant de caractériser l’état irrémédiable de l’insalubrité ou de l’insécurité d’un bâtiment (extension du champ des travaux pouvant faire l'objet d'une opération de restauration immobilière - ORI). Est également introduite la possibilité pour toutes les copropriétés de souscrire un prêt collectif, plus souple et plus simple, pour le financement des travaux essentiels à la préservation et au bon entretien de l'immeuble ou des travaux de rénovation énergétique.

Une nouvelle procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique des propriétaires de logements frappés par un arrêté de péril ou d'insalubrité est créée. Elle permettra d’engager, à l’initiative des collectivités publiques, des travaux nécessaires pour éviter que la dégradation d’un immeuble ne devienne irrémédiable et conduise à sa démolition. Si les travaux prescrits par l’autorité publique n'ont pas été exécutés, cette procédure autorisera, en raison de l’urgence, à réaliser les travaux, "la prise de possession anticipée moyennant l'octroi d'une indemnité provisionnelle".

Le régime applicable au droit de préemption urbain est par ailleurs clarifié pour que les collectivités locales qui voudraient mettre en place un dispositif de préemption sur une copropriété dégradée puissent le faire plus facilement.

Un nouvel outil est par ailleurs octroyé aux opérateurs d'une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), leur permettant de solliciter une procédure judiciaire de scission forcée de grands ensembles en copropriétés ou la création d’un ou plusieurs syndicats secondaires.

 Ainsi, lorsque l’opérateur d’une ORCOD (ou d’une opération de requalification des copropriétés dégradées déclarée d’intérêt national) sera confronté à une copropriété présentant de graves difficultés d’entretien ou d’administration pouvant compromettre sa gestion et son fonctionnement, il pourra saisir le juge pour que soit ordonnée soit la division du syndicat des copropriétaires, soit la création d’un ou plusieurs syndicats secondaires. Il s'agit de déconcentrer la prise de décision au niveau de gestion le plus pertinent et, si besoin, d'isoler les immeubles les plus en difficulté de ceux pouvant faire l’objet de mesures de redressement.

Notons également que divers amendements ont été ajoutés à l’initiative des députés pour :

• Permettre à l'association Foncière Logement (AFL), filiale du groupe Action Logement, d'intervenir plus facilement dans le cadre des opérations de restauration immobilière, d'amélioration de l'habitat et de résorption de l'habitat indigne.

• Elargir le champ d'intervention du fonds de garantie de rénovation énergétique à tous les travaux de rénovation des copropriétés en difficulté.

• Prolonger de dix ans l'expérimentation autorisée par le Loi "Alur" du 24 mars 2014 pour permettre d'exproprier les parties communes d'un immeuble en copropriété.

• Permettre aux communes de définir des secteurs d'habitat dégradé dans lesquels les propriétaires d'immeubles de plus de 15 ans devront réaliser un diagnostic structurel de l'immeuble incluant un descriptif des désordres liés à sa solidité. Ce diagnostic devra être transmis aux maires

• Renforcer globalement les sanctions pénales contre les marchands de sommeil et les cas de location d’un logement sans bail écrit.