L’encadrement législatif des logements saisonniers
En France, à partir des années 1960, le tourisme est devenu l’activité économique dominante dans les zones de montagne.
Ce développement économique induit un besoin de main d’œuvre important pour faire vivre le territoire.
Néanmoins,
« d'après l'association nationale des maires de stations de montagne (ANMSM), 20 % des postes de saisonniers étaient encore vacants deux semaines avant l'ouverture de la saison hivernale 2023-2024 et le nombre de candidatures pour les emplois permanents baisse.
Le manque de logements pour les accueillir est une des premières causes de ce manque de personnel.
Bien qu'ayant la volonté d'attirer des travailleurs et leur famille sur leur station par la construction de nouveaux logements destinés à l'habitat saisonnier ou permanent - permettant de plus, dans ce dernier cas, de faire vivre la commune à l'année (école, crèche, maison de santé, etc.) - les municipalités se heurtent à un vide législatif et réglementaire. »
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Je veux être contacté par un expertEn effet, « l'habitat saisonnier ou permanent est une affectation qui ne constitue pas une sous-destination de la destination « habitation » prévue à l'article R 151-27 du code de l'urbanisme. Dès lors, les communes ne peuvent contraindre les opérateurs construisant de nouveaux logements à les affecter à de l'habitat saisonnier ou permanent. Or, le marché des résidences secondaires est souvent bien plus attractif en haute montagne, où ce type de logement représente 90 % du parc. De même, sans appui législatif, la commune n'est pas en mesure de contrôler les changements d'usage des logements. »
Se pose alors la question de savoir ce qu’il est possible de faire face à la pénurie de logements pour les travailleurs saisonniers.
Interpellé par une question en date du 10 octobre 2024 (voir question de M. Guillaume Gontard Isère- GEST), le Ministère auprès du ministre de l’Aménagement du territoire et de la décentralisation, chargé du logement a apporté le 29 mai 2025 des éléments de réponse.
Tout d’abord, un principe cardinal est rappelé.
En effet, l'arrêté ministériel 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par les plans locaux d'urbanisme ou les documents en tenant lieu, modifié par l'arrêté du 22 mars 2023, précise dans son article 2 que la sous-destination « logement » recouvre les « constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages […] »
Néanmoins, cette définition est lacunaire.
En effet, elle « ne fait pas de distinction entre les statuts d'occupation : propriétaire, accédant, locataire, occupant à titre gratuit, et tous les logements quel que soit leur mode de financement.
Elle ne fait pas non plus de distinction en termes de temporalité d'occupation du logement, entre une occupation temporaire ou permanente du propriétaire […] »
Notons que
« s'il ressort du dossier de demande d'autorisation d'urbanisme que l'utilisation du logement principal du propriétaire est destinée à être louée plus de 120 jours par an à une clientèle de passage, et propose des prestations hôtelières au sens du b) du 4° de l'article 261-D du code général des impôts, en tant que meublé de tourisme, la construction relèvera davantage de la sous-destination ‘autres hébergements touristiques’ qui désigne les constructions ‘autres que les hôtels destinées à accueillir des touristes’, et ne pourra être autorisée dans une zone qui n'accueille que la sous-destination ‘logement’ »
Notons également que,
« la procédure de changement d'usage prévue par le code de la construction et de l'habitation est un dispositif qui permet de lutter contre la pénurie de logements car sa mise en oeuvre a pour effet de soumettre à autorisation, sous certaines conditions, la transformation d'un logement en un local à autre usage, y compris lorsqu'il s'agit de meublés de tourisme (cf. article L. 631-7 à L. 631-9) »
Relevons par ailleurs que
« de nouveaux dispositifs législatifs ont été récemment mis en place pour permettre aux collectivités de contrôler et réguler l'implantation des logements selon leurs modalités d'occupation, permanente ou saisonnière, qu'il s'agisse de résidences principales ou secondaires, et notamment en cas de changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme. »
En effet,
« la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale a notamment introduit dans le code de l'urbanisme la possibilité pour le règlement du PLU des communes où la taxe annuelle sur les logements vacants mentionnée à l'article 232 du code général des impôts est applicable, ou comprenant un taux de résidences secondaires de plus de 20 %, de délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, « des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale » (cf. nouvel article L. 151-14-1). De nouvelles dispositions sont également prévues en matière de police de l'urbanisme […] »
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