Crise du logement et transformation de bureaux vacants en logements

La transformation de bureaux vacants en logements permet en théorie de résoudre la crise de l’offre de logements, tout en respectant l’objectif national de zéro artificialisation nette des sols à l’horizon 2050.

Néanmoins, ce processus peine à se développer du fait des lourdeurs administratives et du coût parfois rédhibitoire de ces opérations. Ainsi, Entre 2015 et 2019, seul 0,99 % de la superficie des nouveaux logements provenait d’anciens locaux à usage commercial.

Partant de ce constat, une proposition de loi visant à faciliter la transformation de bureaux en logements a été déposée le 15 décembre 2023, à l'Assemblée Nationale.

Quels sont les tenants et les aboutissants de cette proposition de loi ?

Les limites posées par le plan local d’urbanisme peuvent constituer un premier obstacle à ces transformations. Afin de faciliter la création de logements en zone dite « tendue », par le biais de la transformation de bureaux en logements, il est prévu de permettre à l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire (généralement le maire) de déroger aux règles du plan local d’urbanisme pour autoriser la transformation de bureaux en logement ou hébergement dans les zones où la destination « habitation » (qui recouvre les sous‑destinations « logement » et « hébergement ») n’est pas autorisée.

Les conditions de desserte par les transports alternatifs à la voiture individuelle, l’exposition à d’éventuels risques et nuisances ainsi que les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle doivent être pris en compte pour permettre cette dérogation. Ces conditions visent notamment à éviter la création de logements dans des zones inadaptées à cette destination.

Par ailleurs, pour ne pas perdre de temps avec l'instruction d'une demande d'autorisation de transformation de bureaux en logements, la proposition de loi prévoit un permis de construire à destinations successives inspiré par le permis à double état créé pour les Jeux Olympiques de Paris de 2024.

Ce permis à destinations successives permet d’autoriser la réalisation d’une construction nouvelle présentant plusieurs destinations différentes au sens du code de l’urbanisme.

Délivrée à un instant unique, cette autorisation permet aux surfaces de ce bâtiment d’évoluer entre plusieurs destinations, à compter de sa délivrance, et ce même dans le cas où le document d’urbanisme applicable évoluerait ultérieurement et modifierait la liste des destinations autorisées.

Enfin, cette proposition de loi vise à limiter les cas d’opposition à un changement d’usage dans les copropriétés. Dans l’état actuel du droit, c’est l’unanimité qui s’applique lors d’une assemblée générale de copropriétaires en ce qui concerne le changement d’usage d’un lot. Il suffit donc qu’un seul copropriétaire s’oppose au changement d’usage d’un lot pour que la démarche de modification soit bloquée. Cette disposition n’est pas concordante avec les objectifs de création de logements fixés au niveau national.

La présente proposition de loi permet à un copropriétaire de changer l’usage de ses parties privatives, d’un usage tertiaire vers un usage d’habitation, sans que l’assemblée générale des copropriétaires ne puisse s’y opposer, y compris lorsque l’usage d’habitation des parties privatives n’est pas conforme à la destination de l’immeuble définie dans le règlement de copropriété.