Autorisation d'urbanisme et immeuble visible depuis un monument historique : le cas des propriétés privées fermées au public

La protection au titre des abords s'applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, situé dans un périmètre délimité par l'autorité administrative dans les conditions fixées à l'article L. 621-31.

Ce périmètre peut être commun à plusieurs monuments historiques […] En l'absence de périmètre délimité, la protection au titre des abords s'applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, visible du monument historique ou visible en même temps que lui et situé à moins de cinq cents mètres de celui-ci […] Les travaux susceptibles de modifier l'aspect extérieur d'un immeuble, bâti ou non bâti, protégé au titre des abords sont soumis à une autorisation préalable.

L'autorisation peut être refusée ou assortie de prescriptions lorsque les travaux sont susceptibles de porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur d'un monument historique ou des abords […] Le permis de construire (...) tient lieu de l'autorisation prévue à l'article L. 632-1 du présent code si l'architecte des Bâtiments de France a donné son accord […] »

Par ailleurs, l’article R.425-1 du code de l’urbanisme prévoit que « Lorsque le projet est situé dans les abords des monuments historiques, le permis de construire, le permis d'aménager, le permis de démolir ou la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu de l'autorisation prévue à l'article L. 621-32 du code du patrimoine si l'architecte des Bâtiments de France a donné son accord, le cas échéant assorti de prescriptions motivées, ou son avis pour les projets mentionnés à l'article L. 632-2-1 du code du patrimoine […] »

Néanmoins, ces dispositions sont de nature à entraîner certaines crispations et incompréhensions. 

A titre d’illustration, par un arrêté en date du 08 décembre 2022, le maire de Villemoisson-sur-Orge a délivré à une société un permis de construire valant permis de démolir pour la réalisation d'un ensemble immobilier destiné aux seniors et personnes à mobilité réduite, d'un local médical et d'un parking.

Par un jugement en date du 23 janvier 2024 le tribunal administratif de Versailles a rejeté une demande tendant à l’annulation de cet arrêté.

Le tribunal administratif de Versailles s’est basé sur l’absence de visibilité entre le monument historique et le projet : « En premier lieu, il résulte de l'extrait de la page du site internet " Wikipédia ", versée par les requérants, que le Castel d'Orgeval est une propriété privée qui ne se visite pas.

Dès lors, contrairement à ce que les requérants soutiennent, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet litigieux serait visible, au sens de l'article L. 621-30 du code du patrimoine, depuis le balcon de la tourelle du Castel d'Orgeval. 

En deuxième lieu, il ressort du principe rappelé au point 4 du présent jugement que la covisibilité du projet avec un monument historique s'apprécie uniquement depuis un lieu normalement accessible au public, ce qui ne saurait être le cas d'une propriété privée.

Ainsi les nombreuses photographies prises, notamment, depuis la terrasse de la propriété des requérants ou depuis le terrain d'assiette du projet, ne sauraient être prises en compte, même lorsqu'elles sont prises dans le cadre d'un constat d'huissier […] »

L’affaire est alors portée devant le Conseil d’Etat qui se pose notamment la question de savoir si l’ABF doit donner son accord pour des permis de construire portant sur des immeubles situés dans le champ de visibilité d’un édifice protégé non ouvert au public ?

Par un arrêt en date du 16 Juin 2025 (n° 496229), le Conseil d’Etat est venu apporter des éléments de réponse.

Pour le Conseil d’Etat « Il ressort des énonciations du jugement attaqué que, pour écarter le moyen tiré de ce que le permis de construire attaqué avait été délivré en méconnaissance de l'obligation de recueillir l'accord de l'architecte des Bâtiments de France, requis lorsqu'en l'absence de périmètre délimité existe une visibilité entre le projet et un édifice, distant de moins de cinq cent mètres, classé ou inscrit au titre des monuments historiques, le tribunal administratif s'est fondé sur l'absence de visibilité entre le Castel d'Orgeval, classé au titre des monuments historiques, et le projet litigieux.

En jugeant, pour parvenir à cette conclusion, qu'une éventuelle visibilité existant depuis le Castel d'Orgeval ne pouvait être prise en compte dès lors que cet édifice était une propriété privée non ouverte au public, alors que celle-ci doit s'apprécier à partir de tout point de cet immeuble normalement accessible conformément à sa destination ou à son usage, le tribunal a commis une erreur de droit. »